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养蚝变土豪!揭秘中国最大城中村改造

人气:1912 | 发布时间:2019-12-02 13:17:20

资料来源:大胡子说的房间,已经被授权转载

在大楼的窗口,我看着办公楼,幕墙闪着蓝光。

这是深圳市南山区大冲国际中心。

在大楼的南边,创维、tcl和feiyada是大招牌。大楼东侧,王鸿商圈华润万象世界第一街秩序井然。

当你第一次来到这里时,你会幻想无数的上班族可以在这里快乐地度过996,你也会对这里蓬勃发展的商业感到惊讶,高科技园区地铁站就是证明。

我一下班,高科技园区地铁站就会跟随着人群!

每个人都被迫从地铁入口溢出到花坛的另一边。高科技园区是地铁1号线的一个小站,但是交通严重超载。

20世纪90年代,深圳地铁一号线规划时,人们甚至没有想到曾经居住过这么多人的南山高科技园区会成为深圳的新中心。

为什么胜利的不是蛇口、后海,而是高科技园区?这反过来又必须包括艰难而成功的“大换旧潮”,这也是中国最大的城中村改造。

深圳的发展困境

说实话,深圳的早期规划甚至没有考虑南山区,更不用说高科技园区了。

那时南山区的区长是什么样的?我浏览了南山图书馆的资料。1984年的腾讯大厦还没有建成。确切地说,距离腾讯1998年的诞生还有14年。

ⅰ.陈宗昊摄影作品在南山图书馆展出

20世纪80年代,深圳将南山区规划为一个成熟的工业区。另一方面,蛇口离海很近,可以作为深水港,所以整个南山的第一个焦点是蛇口工业区。

20世纪90年代,努力工作了十年的深圳经济特区逐渐陷入困境——第一,土地不足;第二,传统产业没有给力。

首先,土地。

在上官港北部和深圳的四个城市中,深圳的土地最少。深圳只有1997平方公里,相当于北京的八分之一、上海的三分之一和广州的四分之一。称深圳为“小地方”并不算过分。

随着经济的快速发展,深圳的土地存量急剧下降。在没有土地的恐慌下,这个城市的发展不仅依赖于扩张,还依赖于旧的变化。

第二是工业。

南山区最初是工业发达地区,也是一个“轻度污染”的传统产业(见于县志)。然而,深圳作为一个经济特区,应该有更高层次的产业支持。

在双重困境下该怎么办?尚未详细规划和开发的高科技工业园区已成为发展的救星。

纵观20世纪90年代末高科技工业园区的各项规划,全屏充满了“高效率”、“高水平”和“高科技”。“积极的和消极的”都相当期待这个领域的“高水平”。

1996年9月,深圳高新技术产业园区成立。随着黄袍加入高科技园区,“积极和消极”也集中在它旁边的城市大冲村。

“大冲旧城改造”是深圳最大的旧城改造项目。它有多大?

您可以查看一组数据:

据《南山县志》记载,1991年5月,南山区开始旧城(村)改造规划。

截至2003年底,南山区共完成15座旧城(村)改造,面积17.7万平方米,建筑面积22.8万平方米。

但是,大冲村整个改造工程占地68万平方米,搬迁1300户,拆除1500多栋房屋,总建筑面积110万平方米。

“老改革热潮”的规模远远超过南山所有老改革项目的总和。

更重要的是,大忙乱不容易处理!

强大的大冲村及其历史

大冲,曾经被称为“深圳西部第一村”。

它有很长的历史,据说已经被记录在1000多年前。它也是深圳西部最古老的村庄之一。

回顾该村的历史,新中国成立后,大冲村也经历了土地改革、大跃进、香港大逃亡、移民潮、十年浩劫...历史教科书也是这样描述的。

那时,大冲人以农业和渔业为生,牡蛎养殖一度在当地广为人知。

▼下图取自大冲村的历史。

没有正在改革开放的深圳的崛起,大冲村将会是今天一个三四口之乡的一个村庄。

我记得县志上有这样一组数据:

1978年,以农业和渔业为主的大冲村年收入为22.22万元。

20世纪80年代,在大冲建立了港资和外资工厂。由于工业污染,大多数村民不再养殖牡蛎。

1991年,大冲村有40家企业,固定资产1404万元,年收入850万元。

从《大冲村史》看大冲古村落的老祖宗之家

20世纪90年代,成千上万来自世界各地的“工薪阶层”涌入大冲村,那些洗脚去田里的村民成了“租房者”。

你能想象的最懒最舒适的生活发生在大冲村民身上。

据说,1996年科学园建成后,村民的平均年收入超过10万英镑,远远超过普通白领的工资。

村民们只有两件事要做——租房和盖房子。

特别是1992年农业城市化后,大冲村地面建筑附着物已经越过国家规定的红线,“贴面建筑”和“握手建筑”发展迅猛,陷入混乱。

至于混乱到什么程度?深圳的土著朋友回忆说,他在大冲村没有走一条平坦的路。汽车很难进入村庄。到处都有小贩摆摊,更不用说那些丑陋的活动了。

最可怕的是安全隐患,如电击、煤气泄漏和火灾。一旦出现安全问题,那就是人的生命。

在混乱的情况下,强者会互相争斗。

面对利益和混乱,村民集体和“积极与消极”都在行动。

对于大冲村:

1992年,大冲实业有限公司和大冲居民委员会同时成立。

从大冲村的历史看旧制改革前大冲股份公司办公楼

“积极和消极”方面:

1992年,“大冲老盖”被提上议事日程。

直到1995年,深圳才准备征收大冲作为科学园的中心区,要求村民整体搬迁。

1998年,深圳首次将大冲村纳入旧的改革规划,并邀请城市规划设计院进行规划设计。

2002年,大冲旧村改革再次被纳入旧村改革的重要试点项目。

强硬的大冲遇到强硬的“积极和消极”。双方陷入僵局。“大冲旧变”必然是一场拉锯战。

在跷跷板的十年里,大冲村的改造步伐停止了又停止了,但没有任何进展,导致了几波匆忙的建设。

每次翻修的风都刺激村民们获得更高的报酬。一旦刮起风来,一旦建筑被增加,装修费用就会被推到一般开发商负担不起的地步。

直到2005年,“积极的”和“消极的”才开始拯救中国资源,“大换旧”才取得实质性进展。

▼大冲村2008年旧制改革前的村庄面貌,摘自《大冲村史》。

华润

虽然许多官方材料明确写道,“大冲的成功模式和旧的改革都是以“积极和消极”为主,但华润才是真正的功劳。

华润集团于1938年在香港成立,后来被列为中央管理公司,现在是一家重点国有企业。2019年,华润在“世界500强”中排名第80位。

华润绝对是一个“全能的玩家”。你喝的一宝矿泉水是他们家的。

此外,还有华润置地、华润银行、999品牌感冒灵、雪花啤酒、太平洋咖啡...只有你想象不到,没有华润家庭想象不到。

华润置地在开始“大换旧”之前,在深圳罗湖开展工作。直到今天,它仍然是中国购物中心的前端单元。

▼中国资源中心2003

ⅰ.深圳华润中心实景图

华润不仅让人们在处理业务时感到很轻松,而且还像它的名字一样温和。它对村民彬彬有礼。

此前,[深交所隔壁团队在华润接手任务后列出了项目进度,与大冲村民的谈判也很顺利。

你也可以从卫星地图上看到它的进展:

▼2008-02-20卫星地图(Satelle Map),当大冲与华润签订协议时,城市中的村庄在卫星地图上仍然清晰可见。

▼ 2011-04-11卫星地图,为当年大冲的整体改造奠定了基础,全面进入开发建设阶段。

▼ 2013-12-03卫星图,大冲由旧区变为新区时,A区主体结构封顶。

▼ 2016-09-17万象天地卫星图竣工开通

为什么华润能和大冲村民谈论成功?最独特的举措是把困难的村民利益放在第一位。

最好的地块被用来建造归还的财产。村民补偿住宅和商业建筑68万平方米,其中35万平方米用于村民生活,33万平方米用于村民经营和出租。

据报道,改造工程将创造10亿元家庭和400个千万富翁家庭。

大多数前村民不想要现金补偿,但出于对房价的考虑和对家园的关心,他们选择了财产补偿。

▼总体规划

▼大众村民回迁

其次,华润非常尊重大冲的本土文化。在大冲村的改造过程中,华润保存了大王古庙、郑氏宗祠和古榕树。

同时,它还激活了该地区,并引进了高质量的商业、教育、文化和其他配套设施。例如,华润万象世界,深圳唯一一家诚实的书店,极大地丰富了这个地区。

还有与南山区政府共同打造的“产、学、研、投、创”产业链体系,与腾讯共同打造的智慧城市综合体...我不会再谈论这些令人眼花缭乱的事情了。

也许你知道华润在“大冲旧房改造”中投资了450亿元,但你可能不知道,2010年华润与大冲904名村民签订合同时,一直是全国十大房地产销售额之一的华润,排名第16位。

2010年,大冲周围没有高楼。

旧的改革已经基本完成,但还没有完全完成。

结论

当我读完大约半米厚的书,包括两本南山县志、两本深圳文化史、一本村史、几篇报道和几篇论文时,暮色已经来临。

夕阳没有照在郑氏宗庙上,郑氏宗庙是大冲村的历史遗迹,因为它旁边的建筑太高了。

祠堂的门开着。里面传来麻将声、笑声和咆哮的声音。大冲的村民们又聚在一起了,除了祠堂外太阳和月亮的变化,很像当年。

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